Кризисные явления сыграли положительную роль в развитии рынка коммерческой недвижимости. Подтверждение тому — успешные проекты, которые постоянно развиваются и предлагают потребителю новые продукты и сервисы, опережая и превышая их ожидания
Кризис – не помеха
По оценкам экспертов, украинский рынок торговой недвижимости продолжает оставаться одним из наиболее активно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента на фоне условно стабильной экономической и политической ситуации в стране. Среди основных тенденций на рынке в компании Colliers International (Украина) отмечают несколько моментов. Так, все качественные торговые помещения Киева практически на 100% поглощаются рынком, а в наиболее успешных объектах растут арендные ставки. На рынке сохранилась тенденция повышенного спроса на торговые помещения со стороны активных арендаторов.
“К кризисным явлениям, которые наблюдаются на рынке как торговой, так и офисной недвижимости, относится отсутствие заемного финансирования. Если девелопер не располагает собственными средствами, на сегодня достаточно трудно привлечь заемное финансирование с учетом крайне невыгодных условий кредитования”, – добавляет управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.
В компании UTG, анализируя ситуацию на рынке, отмечают, что удалось сохранить привязку арендных ставок к доллару США (фиксируются на поквартальной основе), а процент от товарооборота стал инструментом компенсации снижения арендных ставок. Также наблюдается ротация арендаторов – торговые операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных и их открытия в более успешных ТРЦ.
Некоторые розничные сети кризис подстегнул к активному развитию. Действующие торговые объекты адаптируются к рыночным условиям, и на начало 2017 г. средневзвешенный уровень вакантности стабилизировался на уровне 6,2%. Невысокая потребительская активность и умеренный спрос на моду заметно активизировал формат “аутлет” магазинов.
“В связи с выходом на рынок новых современных объектов и усугублением конкуренции, ростом требований арендаторов и посетителей в Киеве и Украине увеличивается количество объектов, нуждающихся в комплексной реконцепции. Девелоперская активность остается низкой”, – констатирует директор UTG Евгения Локтионова.
Заметное оживление в этом году в сегменте офисной недвижимости отмечают в компании “ЭСТА Холдинг”. “Вакантность наших офисных объектов на сегодня достигла минимального показателя, начиная с 2014 года. За последние полгода наметился тренд на расширения площадей арендаторов. Расширение пока незначительное, с увеличением на 100-200 кв. м, но это уже не только релокация офиса, как было ранее, в 2015-2016 годах”, – говорит инвестиционный аналитик “ЭСТА Холдинг” Екатерина Березинец.
Можно сколько угодно говорить о тенденциях, стабилизации или средней температуре по больнице, комментирует Михаил Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC. “Но если быть честными, то при любой экономической ситуации есть устойчивые проекты, которые растут, и те, которые можно купить с большим дисконтом, но очередь за ними не стоит. Мы растем двузначными цифрами, но мы и стараемся для этого в три раза больше, чем обычно”, – подчеркивает он.
Лидеры столицы и регионов
По мнению Михаила Меркулова, в Украине не так уж много хороших объектов, их можно пересчитать по пальцам. В хороших объектах, по его словам, сочетаются локация с достаточным траффиком, парковкой, эффективной архитектурой и планировкой, качественным строительством, набором товаров и услуг, соответствующих нуждам целевой аудитории, а также эффективным продвижением, минимальными операционными расходами и прогрессивной управляющей командой.
“Такие объекты показывают рост финансовых показателей при любой ситуации на рынке и/или имеют потенциал роста. В Киеве самыми потенциальными объектами из работающих я бы назвал ЦУМ, Gulliver, “Скаймолл” и “Проспект”, – говорит эксперт.
Список лидеров дополняет Евгения Локтионова: Ocean Plaza в Киеве – самый посещаемый ТРЦ столицы с 0% вакантностью. Успех центра обусловлен качественно проработанной архитектурой и правильно сформированным tenant-mix. У объекта большой лист ожидания. И желание всех новых брендов выходить на рынок именно с этой площадки.
Есть успешные примеры и в регионах, обращает внимание директор UTG. Так, во львовском торговом центре King Cross Leopolis – 0% вакантность и довольно высокие ставки аренды, также присутствует лист ожидания и хорошо сформированный tenant-mix. Винницкий “Мегамолл” – торговый центр, который вовремя адаптируется под изменения рынка и проводит реконцепцию и обновляет tenant-mix, также имеет 0% вакантности.
Успех объекта зависит от профессионализма команды, которая им занимается, поэтому девелоперам необходимо обращаться к профессионалам за брокериджем, реконцептом своих объектов, добавляет директор UTG.
Достаточно прочно заняли позиции в сегменте коммерческой недвижимости в столице, по мнению экспертов, несколько девелоперов. Среди них – “ЭСТА Холдинг” – инвестор и девелопер, который осуществляет стратегическое управление объектами коммерческой, гостиничной и жилой недвижимости. Одним из успешных проектов можно назвать киевский ЦУМ, реконструкцию которого холдинг завершил в конце 2016 г., потратив более $100 млн. За полтора года объект посетило более 1,5 млн человек. В то же время, генеральный директор компании “ЭСТА Холдинг” Максим Громадцов в комментарии агентству “Интерфакс-Украина” отметил, что не все так хорошо, как ожидалось: ЦУМ открылся в плохом рынке, управляющая компания не оправдала ожидания арендаторов, а Крещатик потерял статус главной торговой улицы страны. Также эксперт считает, что у всех арендаторов достаточно плохая ситуация, и практически каждое открытие их магазина в ЦУМе либо еще где-то означает, как правило, закрытие магазина в другом месте. То есть рынок не растет.
Сильным игроком на рынке считается компания IDP (Investment Development Property), в портфолио которой Бизнес-центр на Подоле, БЦ “Капитал”, “Карат” и др.
Среди успешных девелоперов эксперты также выделяют компанию “К.А.Н. Девелопмент”, которая развивает более 15 проектов как в сфере коммерческой, так и жилой недвижимости. Уже реализованы и пользуются популярностью упомянутый выше ТРЦ Ocean Plaza, первый в Киеве бизнес-центр класса А+ IQ Business Center, бизнес-центры 101 Tower, “Доминант”, офисный центр Senator, несколько ЖК – “Паркове Місто”, “Комфорт Таун”, Diamond Hill, а также ТРК ARENA City, РК ARENA Entertainment и другие объекты.
Еще один из ведущих девелоперов, который специализируется на строительстве и управлении ТРЦ в Украине, – Arricano Real Estate Plc. Объекты компании представлены в Киеве – ТРЦ “РайON” и ТРК “Проспект”, в Кривом Роге – ТРК “Солнечная Галерея” и Запорожье – ТРК City Mall. Несколько ТРК находятся на стадии проектирования. Стоит напомнить, что ситуация вокруг передачи ТРК Sky Mall в собственность Arricano, несмотря на решения международных судов, пока не разрешилась.
Но успех сегодня каждому из девелоперов приходится постоянно подтверждать – развиваясь и меняясь, опережая изменения потребительского настроения, задавая тон новым тенденциям на рынке. Эксперты подчеркивают: остановка в развитии объекта автоматически означает откат назад. Поэтому девелоперам все время приходится держать руку на пульсе – в частности, отслеживать смещение акцентов в концепции объектов торговой недвижимости. По словам Александра Носаченко, изменения тяготеют в сторону использования современных архитектурных решений, IT-технологий на фасадах и внутри объектов торговой недвижимости. Немаловажным является создание условий для качественного отдыха и времяпрепровождения в зонах общего пользования для того, чтобы увеличить время пребывания посетителей в ТРЦ или МФК. Кроме того, изменился и состав арендаторов – намного больше площадей, чем ранее, занимают арендаторы развлечений, заведения общественного питания, различные услуги; использование технологий энергосбережения и т. д. Большой упор в разработке концепции торговой недвижимости, по словам Евгении Локтионовой, делается на архитектуру – большие атриумы с естественным освещением, удобные подъезды, переходы. Делается акцент на принцип Lifestyle центра, где присутствует множество общественных зон, включая эксплуатируемую крышу. Все чаще появляются спортклубы в коммерческих объектах и co-working зоны.
“Дальнейший успех будет зависеть от того, насколько стратегия этих торговых объектов будет phygital – это новый термин (комбинация слов physical и digital), который означает, что они успешно смогут противостоять “подрывным” технологиям, атакующим отрасль, которые по чуть-чуть откусывают долю рынка у традиционного физического ритейла. И phygital не ограничивается страницами в соцсетях или активным вебсайтом – это стратегия, которая проходит красной линией через все бизнес-процессы управляющей компании”, – заключает Михаил Меркулов.
Ближайшие планы
Как отмечают в Colliers International (Украина), обеспеченность торговыми помещениями в столице на конец 2016 г. составила около 419 кв. м на 1000 жителей (для сравнения: в Варшаве – 663 кв. м на 1000 жителей, в Праге – 754).
“По сравнению с соседними странами общее предложение на рынке торговой недвижимости невысокое, но большинство объектов качественные и успешные. Практически в каждом густонаселенном районе Киева присутствуют успешные ТРЦ и МФК. Стоит также принимать во внимание уровень доходов населения, который в данный момент значительно уступает нашим европейским соседям”, – акцентирует Александр Носаченко.
На это же обращает внимание и Михаил Меркулов: “При курсе 8 грн/$ рынок был ненасыщен, а при курсе 26 грн нам не объектов новых не хватает, нам денег у потребителей не хватает. И пока не начнут работать суды, пока право частной собственности не будет защищено (как со “Скаймоллом”, который мы никак не можем вернуть), не пойдут в страну инвестиции и ВВП на душу населения не вырастет. А как только вырастет, сразу рынок станет опять ненасыщенным”.
Во втором полугодии 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости Киева планируется открытие нескольких крупных объектов. Международный девелопер “Иммошан Украина” планирует ввести в эксплуатацию первую фазу торговой галереи ТРЦ Rive Gauche на Позняках. Общая площадь ТРЦ планируется 150 тыс. кв. м.
Открытие “Ритейл парк Петровка” до конца текущего года анонсировал “Иммошан Украина”. Якорными арендаторами в ТЦ заявлены JYSK Ukraine, LC Waikiki, развлекательный парк “Дитяча Планета”, центр ARGO, сеть зоомаркетов ZooLand, магазин техники и электроники COMFY и новый для отечественного рынка гипермаркет спортивных товаров.
На Оболони инвестор Ukrainian Development Partners (UDP) запланировал открытие ТРЦ Smart Plaza Obolon. Он займет первые этажи 25-этажного здания, которое планировалось как жилое. А девелопер “Левитер” возле метро “Политехнический институт” “поселит” ТРЦ Smart Plaza Polytech с кинотеатром, супермаркетом и фитнес-центром.
По мнению Михаила Мерку-лова, смысл строить есть только, если средняя ставка аренд будет превышать эквивалент $20 на квадратный метр в месяц. Сейчас же выгодно покупать проекты с потенциалом, если cap rate превышает 16%.
На сегодня в процессе строительства находятся проекты, реализация которых началась еще до 2013 г., отмечает Александр Носаченко. Девелоперы рассматривают решение о строительстве новых объектов в случае наличия собственного капитала или привлечения партнеров.
“Спрос на профессиональные торговые площади остается высоким в Киеве, – уверена Евгения Локтионова. – Стоит отметить, что инвестиционная привлекательность торговой недвижимости в регионах также остается высокой. Такие города, как Днепр, Харьков и Одесса, показывают рост в активности девелоперов и повышение спроса у операторов”. По ее словам, правильно концептуально спроектированный ТРЦ с правильным tenant-mix способен вернуть вложенные средства в течение пяти-шести лет с учетом стоимости денег.
В то же время инвестиционная привлекательность офисной недвижимости остается на низком уровне – из-за повышенной вакантности, а также большого количества при-
остановленных объектов, таких как БЦ Sky Towers, которые могут выйти на рынок в любой момент, добавляет она.
Говоря о сегменте офисной недвижимости в столице, Екатерина Березинец напомнила, что строительство новых объектов – это всегда длительный проект, со сроком планирования минимум пять-семь лет. В текущих условиях такие сроки сводят рентабельность проекта практически к нолю. Сегодня на рынке много предложений готовых либо незавершенных объектов, и они, как правило, намного привлекательнее для инвестора, подчеркнула она.
“Сегодня в Киеве рынок офисных помещений достаточно насыщен и конкурентен. В то же время, по нашему опыту, качественный проект с хорошим расположением, правильной концепцией и профессиональной командой будет востребован и его возможно заполнить за два-три года”, – уверена эксперт.
Лилия Резвая, управляющая МФК Gulliver:
“Рынок торговой и коммерческой недвижимости продолжает пре- бывать в состоянии переходного периода. Большинство из девелоперов, занимавших выжидательную позицию, сейчас становятся более активными. В торговой недвижимости наблюдается рост посещаемости, стабилизация арендных ставок и увеличение потока иностранцев.
Новые арендаторы заходят в Украину, но они не появляются как грибы после дождя. Например, в прошлом году группа Inditex (Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Berschka) открыла у нас магазин Uterque. И поверьте, что это результат кропотливого труда в течение многих лет.
Так как вакантность в Gulliver нулевая уже около года, мы сделали акцент на оптимизации tenant mix. Зная свою аудиторию, ее запросы и поведение, мы со- средоточились на арендаторах, которые нацелены на сервис, качество товара.
То есть по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами усиливается, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции “шаблонных”. Все более заметной тенденцией рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов, коим и есть Gulliver.
Но в любом случае успех коммерческого объекта зависит от того, насколько эффективной является концепция проекта.
Для успешного развития своих объектов девелоперам нужно акцентировать внимание и усилия на синергии. Вы видите, что синергетически-успешного эффекта наш комплекс достиг за счет изначально грамотно разработанного проекта. В Gulliver каждый сегмент многофункционального комплекса оказывает положительное влияние друг на друга. Немаловажное значение имеет инфраструктура (сфера обслуживания, питания, фитнес и т. д.), которая способствует привлечению дополнительных покупательских потоков. Спрос на сферу услуг в Gulliver, где сконцентрированы бизнес и торгово-развлекательная часть, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных проектах. Так, например, фитнес-центр комплекса, визовый центр, кинотеатр посещают как сотрудники офисов, посетители ТРЦ, так и живущие поблизости жители.
Резюмируя, хочу акцентировать на том, что успех зависит не только от политической и экономической ситуации в стране, но и от правильной стратегической политики компании. Компания всегда должна следовать за рынком, проводить исследования, для того чтобы понимать, кто твоя целевая аудитория, оценивать экономическую ситуацию, потребности клиентов и возможности арендаторов. В торгово-развлекательной части Gulliver представлены лучшие бренды, которые создают имидж и репутацию комплекса. Выбор падает на тех, кто не просто продает товары и услуги, а способен создать атмосферу и предоставляет сервис высокого уровня для покупателей.”
Стаття опублікована на dsnews.ua
