О том, какие трансформации пережил проект МФК GULLIVER за период строительства, чем готов удивить жителей столицы ТРЦ в структуре комплекс, а также какие конкурентные преимущества имеет офисная составляющая объекта, в интервью "Commercial Property" рассказала Лилия Резвая, управляющая МФК GULLIVER.
Расскажите о современной концепции МФК Gulliver. Как она менялась в процессе реализации проекта?
Многофункциональный комплекс Gulliver расположен в историческом и одновременно административно-деловом центре Киева. Он стал эксклюзивным во всех отношениях – с точки зрения масштаба, роскоши, дизайна и набора различных услуг.
Комплекс состоит из двух блоков: 35-этажного бизнес-центра и 8-этажного развлекательного комплекса. Основные критерии, которыми руководствовались авторы проекта, – комфорт и функциональность.
Название бизнес-центра – Gulliver – вполне соответствует его размерам. Здание устремилось вверх на 161 метр. Бизнес-центр полностью отвечает всем международным критериям, предусмотренным для офисных центров класса A. Эти требования касаются как конструкции здания, инженерного оборудования, так и интерьеров.
На огромной территории торгово-развлекательного центра, входящего в состав МФК Gulliver, разместились 130 магазинов, подземный супермаркет площадью более 8 тысяч м2, развлекательный центр, рестораны, детская игровая зона, фитнес-клуб с 25-метровым бассейном на крыше и многое другое.
Концепция комплекса в части бизнес-центра не менялась. Особое внимание уделено внутреннему дизайну, который был существенно улучшен.
В части ТРЦ изменения в концепции более существенные: учитывая большой вертикальный объем, были выделены два блока: собственно, торговый (1-4 этажи и цокольный уровень) и развлекательный (5-8 этажи). Особенностью ТРЦ станет наполнение первого этажа марками среднего и премиум-сегментов, которое соответствует расположению комплекса и развитию ул. Бассейной как зоны торговли марками премиум-класса. Обычное наполнение ТРЦ сдвинуто на второй и выше уровни с четким соблюдением концепции этажей.
В развлекательном блоке большое внимание уделено разным форматам ресторанов, которые представлены в ТРЦ в большом количестве.
Ввод МФК Gulliver в эксплуатацию переносился несколько раз. Прокомментируйте, пожалуйста, с чем это было связано? Имеются ли проблемы с восстановлением доверия со стороны потенциальных арендаторов, в том числе, в вопросе сроков ввода в эксплуатацию?
Мы живем в непростое время. На строительство и ввод в эксплуатацию здания повлиял кризис 2008-2009 годов, как, впрочем, он повлиял на всю экономику не только Украины, но и других стран мира.
Когда я принялась за управление торгово-офисным центром Gulliver, то решила внести некоторые инженерно-технические инновации и улучшить интерьеры здания. Поэтому то, что вы называете проблемами с вводом в эксплуатацию, правильнее назвать «основательный подход к качеству строительства и открытию».
Большая часть проблем с арендаторами уже решена. Возникающие текущие вопросы решаются безотлагательно, в режиме живого диалога.
Когда состоится открытие ТРЦ и БЦ в структуре комплекса?
«Холодное» открытие состоится уже в конце августа. Торжественно откроем двери для всех желающих в сентябре.
Насколько подорожало строительство по сравнению с изначальными сметами? Какие источники финансирования привлекались для реализации проекта МФК?
Проект частично реализуется на кредитные деньги – организован синдицированный займ «Ощадбанка» и «Укрэксимбанка». В силу длительного периода строительства бюджет проекта превысил изначально планируемую сумму, что повлияло на увеличение сроков окупаемости.
Назовите, пожалуйста, участников проекта: собственника, консалтинговые компании, генерального подрядчика, подрядчиков, архитектурные бюро, др. Какая компания будет осуществлять управление комплексом?
Собственник проекта – компания « Три О». Генеральный проектировщик – « БИП-ПМ». Архитектурно-дизайнерская мастерская проекта – Loft Buro. Генеральными подрядчиками на этапе строительства и ввода в эксплуатацию были различные крупные украинские компании. Для наполнения ТОЦ арендаторами мы привлекли международные компании Colliers International и DTZ.
Какая компания будет осуществлять управление комплексом, пока не решено. Мы готовы осуществлять управление сами, но также имеем предложения от крупных европейских компаний. В течение месяца найдем наилучшее решение.
Прокомментируйте процесс сдачи в аренду площадей в МФК Gulliver: процент заполняемости ТРЦ и БЦ, какие компании выступают арендаторами торговой и офисной составляющих комплекса?
Вместе с нами этим вопросом занимаются серьезные партнеры. На сегодняшний день мы вплотную подошли к показателям, которые дадут плановую окупаемость комплекса Gulliver. Якорными арендаторами в ТРЦ являются супермаркет «Фуршет Гурман», многозальный кинотеатр «Линия Кино», шесть ресторанов сети «Альмерия-плаза», бренды испанской группы Inditex (Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear, Oysho), бренды польской группы LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House) и другие. В галерее будут представлены магазины различных профилей: модной, классической и молодежной одежды, обуви, товаров для спорта, детей и дома, подарков и аксессуаров и т.д. Также в нашем ТРЦ многие бренды откроют свои первые магазины в Украине, в том числе и бутик Versace Collection. В самое ближайшее время мы поделимся информацией о новых арендаторах.
В офисной части из якорных арендаторов могу назвать крупнейшую датскую IT-компанию Ciklum, « Ощадбанк», банк « Юнисонгрупп», « Эльдорадо» и др.
Назовите, пожалуйста, арендные ставки в МФК Gulliver для торговой и офисной составляющей.
Арендная ставка в бизнес-центре в среднем составляет $25-35/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В ТРЦ разброс арендных ставок существенный и зависит от занимаемой площади, этажа и типа арендуемого помещения.
Прямым конкурентом бизнес-центра в структуре комплекса Gulliver выступает БЦ « Парус». Чем «грозит» такое соседство для МФК Gulliver и, в свою очередь, для БЦ « Парус»? Какие инструменты конкурентной борьбы Вы намерены задействовать для привлечения арендаторов?
Сравнивая Gulliver и « Парус», у меня возникает следующая аналогия: возьмем, к примеру, автомобиль Mercedes-Benz 2005 года и 2013 года выпуска... Даже неcпециалисту понятно, что в автомобиле 2013 года применено намного больше инновационных решений.
Коллектив инвесторов, проектантов, инженерно-технический персонал, которые создавали « Парус», создавали и Gulliver. Соответственно, они уже имели опыт строительства и эксплуатации подобного здания. При строительстве Gulliver были учтены все потребности потенциальных клиентов с учетом последних достижений в инженерии и интерьерно-коммуникационной области. Могу констатировать факт, что сегодня это самое современное здание в Украине во всех отношениях.
Инструменты конкурентной борьбы? Прежде всего, это качество проекта и предоставляемых услуг, ну и, конечно же, внешний вид. В отличие от «Паруса», в комплексе Gulliver реализована современная концепция «интеллектуальное здание», позволяющая достичь максимального комфорта и безопасности, минимизировать коммунальные расходы. Мы использовали современные энергосберегающие фасадные системы, инновационную разработку в системе безопасности и контроля доступа, интеллектуальную систему управления лифтовым оборудованием. Комплекс Gulliver является экспериментальным в сфере инженерных сетей и наружных коммуникаций, в частности, реализован проект крышной котельной суммарной мощностью 15,9 МВт, которая обеспечивает комфортное пребывание в зимний период, а инновационные технологии вентиляции и кондиционирования воздуха – в летний.
Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию в офисном сегменте недвижимости Киева в целом. Насколько сейчас высока конкуренция в сегменте офисной недвижимости столицы? Насколько распространена практика переманивания арендаторов?
Стабильные международные компании, арендующие офисные помещения в столице, понимают роль качественного офисного пространства, прежде всего, в процессе формирования имиджа компании, а также в вопросе привлечения и удержания персонала. Основными критериями при выборе офисного помещения остаются такие факторы: высокое качество технического оснащения здания, удобное месторасположение, транспортная доступность, наличие инфраструктурных объектов и профессиональное управление зданием. Данные критерии всегда являлись конкурентными преимуществами офисного проекта. Действительно, мы работаем в достаточно конкурентной среде, сложившейся на офисном рынке Киева. Но комбинация ключевых факторов в проекте Gulliver делает его востребованным сегодня. Кроме того, одним из основных преимуществ проекта является его торговая составляющая. Безусловно, мы также готовы соответствовать требованиям и обеспечивать надлежащий комфорт для крупных, средних и небольших арендаторов благодаря применению гибкого подхода. Поэтому есть основания предполагать, что уже в ближайшее время весь объем площадей МФК найдет своего потребителя.
Каждый из выведенных недавно на рынок недвижимости Киева проектов торгово-развлекательных центров имеет свою «изюминку». Чем будет на их фоне выделяться ТРЦ Gulliver?
«Изюминкой» нашего комплекса станет внешнее декоративное освещение.
Производителем осветительного оборудования выступила компания Blachere Illumination, которая известна по освещению Елисейских Полей и Эйфелевой башни в Париже. Думаю, здание Gulliver с разработанной подсветкой очень украсит Киев. Для всех киевлян ТРЦ должен стать любимым местом досуга, покупок, деловых и романтических встреч. В комплексе имеется вся необходимая инфраструктура для того, чтобы это осуществить. Боулинг, кинотеатр, детская игровая зона, бутики, рестораны, бассейн, летние террасы с видами на наш прекрасный Киев – чего желать более?
Для работников офисов и гостей Gulliver предусмотрено удобное коммуникационное сообщение между бизнес-центром и торгово-развлекательной зоной. Здание имеет выгодные локационные характеристики: уникальное месторасположение, три станции метро, широкая развязка, практически примыкающая главная улица страны.
Когда Вы заходите в торгово-развлекательный центр, попадаете в 8-уровневый атриум, ощущаете воздух и пространство. Подобные решения были заимствованы из самых современных проектов, реализованных в Дубае, Гонконге и Лондоне.
Расскажите более подробно об архитектурной и дизайнерской концепции проекта. Какие архитектурные решения были использованы при разработке проекта?
Торгово-офисный центр представляет собой крупный прямоугольный объем размером 150х80 метров. Благодаря отступающему от края объему, на 5 этаже образовывается терраса, где расположены рестораны, фуд-корты, благоустроенные зеленые уголки с перголами, скамейки для отдыха и др.
Различные по своему функциональному назначению объекты строительства объединены объемно-планировочными решениями в единое комплексное здание.
Композиционно здание решено двумя различными по высоте объемами: 16-этажным и 35-этажным.
Главный вход торгово-развлекательного комплекса сориентирован на Спортивную площадь; вход в офисную часть решен со стороны бульвара Леси Украинки.
Для отделки внутренних помещений, создания дизайнерских интерьеров мы используем сертифицированные, исключительно качественные материалы известных европейских производителей. Стив Джобс как-то сказал: «Мы сделали кнопочки на экране такими хорошенькими, что вам захочется их лизнуть». Мы, в свою очередь, руководствовались похожим принципом в создании интерьера. Я верю в то, что каждый клиент комплекса Gulliver даст положительную оценку нашему труду.
Как Вы считаете, от чего зависит коммерческий успех объектов торговой недвижимости сегодня?
Составляющие успеха – это качество и точность как в строительстве и эксплуатации, так и в отношениях с арендаторами, а еще к этому добавим профессионализм. Вот и вся формула успеха. Все остальное зависит от экономики Украины.
Какие у собственников МФК Gulliver дальнейшие планы касательно объекта? Планируется ли в будущем его инвестиционная продажа?
Я считаю, что МФК Gulliver – это очень удачная инвестиция для собственников. Этот объект будет служить стабильной финансовой опорой. Могу сказать, что в данный момент инвесторы не рассматривают перспективу продажи объекта. Сегодня первоочередной задачей является выход на проектные показатели эксплуатации и окупаемости МФК.
Многофункциональный комплекс Gulliver, Киев
Месторасположение: Спортивная площадь, 1-a
Собственник и девелопер: « Три О»
Генеральный проектировщик: « БИП-ПМ»
Архитектурно-дизайнерская мастерская: Loft Buro
Брокеридж: Collers International и DTZ
Площадь участка: 1,379 гектара (в собственности компании « Три О»)
Площадь застройки: 9520 м2
Этажность: наземная часть – 35, подземная часть – 5
Высота здания: 161 метр
Общая площадь: 158 000 м2
GLA (офисная зона): 62 500 м2
GLA (торгово-развлекательная зона): 45 200 м2
Паркинг: 450 машиномест (подземный, 21 500 м2), и наземный гостевой на 200 машиномест
Дата торжественного и официального открытия: сентябрь 2013 года.
