ТОРГОВО-РОЗВАЖАЛЬНИЙ ЦЕНТР

Комерційна нерухомість: успіх можливий

Кризові явища зіграли позитивну роль в розвитку ринку комерційної нерухомості. Підтвердження тому - успішні проекти, які постійно розвиваються і пропонують споживачеві нові продукти і сервіси, випереджаючи і перевищуючи їх очікування

Криза - не перешкода

За оцінками експертів, український ринок торговельної нерухомості продовжує залишатися одним з найбільш активно розвиваються сегментів комерційної нерухомості з точки зору девелопменту на тлі умовно стабільної економічної та політичної ситуації в країні. Серед основних тенденцій на ринку в компанії Colliers International (Україна) відзначають кілька моментів. Так, все якісні торгові приміщення Києва практично на 100% поглинаються ринком, а в найбільш успішних об'єктах ростуть орендні ставки. На ринку збереглася тенденція підвищеного попиту на торговельні приміщення з боку активних орендарів.

"До кризових явищ, які спостерігаються на ринку як торгової, так і офісної нерухомості, відноситься відсутність позикового фінансування. Якщо девелопер не має власними засобами, на сьогодні досить важко залучити кредитне фінансування з урахуванням вкрай невигідних умов кредитування ", - додає керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.

У компанії UTG, аналізуючи ситуацію на ринку, відзначають, що вдалося зберегти прив'язку орендних ставок до долара США (фіксуються на поквартальною основі), а відсоток від товарообігу став інструментом компенсації зниження орендних ставок. Також спостерігається ротація орендарів - торговельні оператори оптимізують свій бізнес шляхом переїзду магазинів з нерентабельних і їх відкриття в більш успішних ТРЦ.

Деякі роздрібні мережі криза прискорив до активного розвитку. Діючі торговельні об'єкти адаптуються до ринкових умов, і на початок 2017 р середньозважений рівень вакантності стабілізувався на рівні 6,2%. Невисока споживча активність і помірний попит на моду помітно активізував формат "аутлет" магазинів.

"У зв'язку з виходом на ринок нових сучасних об'єктів і посилюванням конкуренції, зростанням вимог орендарів і відвідувачів в Києві і Україні збільшується кількість об'єктів, які потребують комплексної реконцепції. Девелоперська активність залишається низькою ", - констатує директор UTG Євгенія Локтіонова.

Помітне пожвавлення в цьому році в сегменті офісної нерухомості відзначають в компанії "ЕСТА Холдинг". "Вакантность наших офісних об'єктів на сьогодні досягла мінімального показника, починаючи з 2014 року. За останні півроку намітився тренд на розширення площ орендарів. Розширення поки незначне, зі збільшенням на 100-200 кв. м, але це вже не тільки релокацію офісу, як було раніше, в 2015-2016 роках ", - говорить інвестиційний аналітик" ЕСТА Холдинг "Катерина Березинець.

Можна скільки завгодно говорити про тенденції, стабілізації або середню температуру по лікарні, коментує Михайло Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC. "Але якщо бути чесними, то при будь-якій економічній ситуації є стійкі проекти, які ростуть, і ті, які можна купити з великим дисконтом, але чергу за ними не стоїть. Ми ростемо двозначними цифрами, але ми і намагаємося для цього в три рази більше, ніж зазвичай ", - підкреслює він.

Лідери столиці і регіонів

На думку Михайла Меркулова, в Україні не так вже й багато хороших об'єктів, їх можна перерахувати по пальцях. У хороших об'єктах, за його словами, поєднуються локація з достатнім трафіком, паркуванням, ефективної архітектурою і плануванням, якісним будівництвом, набором товарів і послуг, що відповідають потребам цільової аудиторії, а також ефективним просуванням, мінімальними операційними витратами і прогресивної керуючої командою.

"Такі об'єкти показують зростання фінансових показників за будь-якої ситуації на ринку і / або мають потенціал зростання. У Києві самими потенційними об'єктами з працюючих я б назвав ЦУМ, Gulliver, "Скаймолл" і "Проспект", - говорить експерт.
Список лідерів доповнює Євгенія Локтіонова: Ocean Plaza в Києві - найбільш відвідуваний ТРЦ столиці з 0% вакантністю. Успіх центру обумовлений якісно проробленою архітектурою і правильно сформованим tenant-mix. У об'єкта великий лист очікування. І бажання всіх нових брендів виходити на ринок саме з цього майданчика.

Є успішні приклади і в регіонах, звертає увагу директор UTG. Так, у львівському торговому центрі King Cross Leopolis - 0% вакантність і досить високі ставки оренди, також присутній лист очікування і добре сформований tenant-mix. Вінницький "Мегамолл" - торговий центр, який вчасно адаптується під зміни ринку і проводить реконцепцію і оновлює tenant-mix, також має 0% вакантності.
Успіх об'єкта залежить від професіоналізму команди, яка ним займається, тому девелоперам необхідно звертатися до професіоналів за брокеріджем, реконцептом своїх об'єктів, додає директор UTG.

Досить міцно зайняли позиції в сегменті комерційної нерухомості в столиці, на думку експертів, кілька девелопер